Hausverkauf – wie geht‘s?

Es gibt viele Gründe, (s)ein Haus zu verkaufen. Damit, eine Anzeige zu schalten und einen Interessenten schnell durchs Haus zu führen, ist es nicht getan. Bis zum Notartermin müssen Sie einiges tun und beachten.

Eva Walitzek-Schmidtko, Burgwedel

Im Prinzip ist der Zeitpunkt günstig. Die Immobilienpreise sind hoch, Baukredite günstig; angesichts niedriger Zinsen auf dem Kapitalmarkt möchten viele in „Betongold“ investieren. Häuser und Wohnungen sind begehrt – vor allem, wenn Lage und Zustand der Immobilie stimmen. Dennoch sollten Sie sich Zeit nehmen und den Verkauf gut vorbereiten.

Klären Sie grundlegende Fragen

Wichtig ist beispielsweise, wem die Immobilie  gehört – und ob alle Miteigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind. Auch über die auf der Immobilie lastenden Verpflichtungen müssen Sie sich Klarheit verschaffen: Bestehen Vorkaufsrechte oder ein lebenslanges Wohnrecht? Beide haben wesentlichen Einfluss auf Abläufe oder den möglichen Verkaufspreis. Sind noch nicht alle Darlehen und Hypotheken getilgt, müssen Sie mit der Bank über die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verhandeln.

Mit Makler oder ohne?

Makler kosten Geld, ersparen aber Zeit und Nerven, weil sie viele Arbeiten rund um den Verkauf übernehmen. Oft gelingt es mit professioneller Unterstützung schneller, einen Käufer zu finden.

Wer die Provision für den Makler beim Immobilienverkauf übernehmen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Das wird, wie auch die Provisionshöhe, durch ortsübliche Regeln geklärt. Möglich ist, dass der Verkäufer die Provision zahlt, dass der Verkäufer die Provision zahlt oder dass sich beide Parteien an der Zahlung beteiligen.

Unterlagen und Exposé

Stellen Sie die notwendigen Dokumente zusammen. Spätestens bei der Besichtigung oder beim Notartermin benötigen Sie die Unterlagen ohnehin: Wichtig sind:

• Grundbuchauszug (mit Angaben über die Belastungen des Grundstücks und die Rechte Dritter)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Lageplan
• Baupläne, Grundrisszeichnungen, Angaben zu Wohn­ und Nutzfl äche bzw. zum umbauten Raum und zu Zimmergrößen
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise (z. B. Handwerkerrechnungen mit Leistungen)
• Grundsteuerbescheid
• Versicherungspolice (Wohngebäudeversicherung)
• Wertgutachten (soweit vorhanden)
• eventuell Mietverträge
• Energieausweis

Ein Exposé mit den wichtigsten Informationen über das Haus hilft Ihnen bei der Wertermittlung – und Käufern bei der (Vor­) Entscheidung. Denken Sie daran: Gute Fotos sagen oft mehr als Worte.

Ermitteln Sie den Wert der Immobilie

Wichtige Faktoren sind u. a. Lage (Ort, Stadtteil), Art (Reihen­, Doppel­ oder freistehendes Einfamilienhaus), Größe, Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses. Ist der Preis zu niedrig, verlieren Sie Geld, ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab und verzögert oder verhindert den Verkauf. Makler beraten bei der Preisfindung; auf verschiedenen Immobilienportale im Internet gibt’s Bewertungsrechner.

Käufer gesucht

Suchen Sie auf verschiedenen Wegen: Anzeigen in Zeitungen, in Immobilienportalen, Aushänge, aber auch Mund­zu­Mund­Propaganda helfen, den richtigen Käufer zu finden.

Bereiten Sie die Besichtigung vor

Der erste Eindruck ist entscheidend. Präsentieren Sie Ihr Haus von seiner besten Seite. Ob anstehende Reparaturen noch vor dem Verkauf erledigt oder Preisabschläge in Kauf genommen werden, müssen Sie individuell entscheiden. Ein aufgeräumtes, sauberes Haus verkauft sich besser. Ist das Haus sehr verwohnt, kann es sich lohnen, einen sogenannten Homestager einzuschalten, der die Räume verschönert. Planen Sie genug Zeit für die Besichtigung und pro Interessent mehrere Termine ein – und halten Sie wichtige Unterlagen und Informationen zum Haus bereit.

Achtung: In der Regel müssen Verkäufer Interessenten bei der ersten Besichtigung den Energieausweis zeigen – und zwar unaufgefordert und auf Papier. Tun Sie es nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Gehen Sie auf Nummer sicher

Prüfen Sie vor dem Notartermin die Bonität des potenziellen Käufers. Informieren Sie sich über ihn, verlangen Sie Verdienstbescheinigungen und eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank.

Nur mit Notar

Kaufverträge für sind nach § 313 BGB nur rechtsgültig, wenn sie von einem Notar beurkundet werden. Allerdings werden die Funktion und die Rolle des Notars oftmals in diesem Zusammenhang überschätzt. Der Notar ist unparteiisch, d.h. er kümmert sich nicht um die Belange der Parteien. Im Gegenteil: Als Unparteiischer darf er nicht einmal auf mögliche wirtschaftliche Nachteile für die Hauskäufer hinweisen.

Der Notar übernimmt oft auch den Entwurf des Kaufvertrags. Er enthält u. a. Angaben zum Grundstück, zu Lage, Größe, Art der Bewirtschaftung, im Grundbuch eingetragenen Belastungen, Kaufpreis, Zahlungsweise und Zahlungsterminen. Prüfen Sie den Kaufvertrag genau, bevor Sie – egal ob als Verkäufer oder als Käufer –  unterschreiben. Der Käufer wird erst durch die Eintragung ins Grundbuch endgültiger Eigentümer. Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert der Käufer seinen Eigentumsanspruch.

Steuern – ja oder nein

Aufgabe des Notars ist, das Finanzamt und die Gemeinde über den Verkauf zu informieren. Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses müssen in der Regel versteuert werden. Allerdings fällt keine Steuer an, wenn die Immobilie ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren von Ihnen selbst oder von Ihrer Familie bewohnt wurde. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und zwar nur, solange Sie noch Kindergeld beziehen.

(Titelfoto: Barbara Eckholdt/pixelio.de)